PROCESO DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA
Te has
preguntado, ¿qué ocurre cuando una de las partes no está interesada o no
puede formalizar una escritura pública? Pues en el mundo jurídico hay una
solución, conocida como demanda de otorgamiento de escritura pública.
Y antes de ahondar
en los detalles con los que se procede a una demanda de otorgamiento de
escritura pública es importante familiarizarnos con la definición de
este término y su importancia ante cada acto jurídico.
¿QUÉ ES UNA ESCRITURA PÚBLICA?
Una escritura
pública es un documento notarial que da fe, de que uno bajo
su derecho de propiedad, ha adquirido o cedido un inmueble, empresa o
cualquier otro bien tangible. La escritura pública es también conocida
como Constitución Social o Testimonio de Sociedad. Al realizar este
documento, se debe acudir a un notario para legalizar el registro de la
escritura pública con ambas partes presentes para su inscripción.
La finalidad del
otorgamiento de escritura pública es ofrecer una seguridad jurídica a
las partes que intervienen en el acto jurídico, a fin de que
pueda ejercerse plenamente el derecho de propiedad y pueda estar
garantizada la titularidad de los beneficiarios, ante los registros
públicos.
Este documento
público se emite a modo de formalizar un acta o contrato. Y para la
elaboración de una escritura pública, debe existir una minuta previa, la cual
es un documento preliminar en la que ambas partes detallan el acuerdo
y colocan sus firmas correspondientes en señal de conformidad.
En el ideal de los
casos, teniendo una minuta y habiendo completado los otros
requisitos legales propios y específicos de cada acto jurídico, la
escritura pública procedería a ser inscrita en la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos(SUNARP) sin más contratiempos, siempre
que el acto sea inscribible.
¿PARA QUÉ ACTOS ES REQUERIDA UNA ESCRITURA PÚBLICA?
El otorgamiento de
una escritura pública es un derecho y las partes optan por él por la
seguridad que le da el acto, nadie puede negar su firma o el
contenido, pues se hizo ante notario público. En determinados casos, la
misma ley impone la formalidad, ante actos o contratos deberán
ser suscritos con una escritura pública.
Algunos de
los actos básicos y más comunes para el otorgamiento de este
documento, son: compraventa, anticipo de herencia, constitución de una empresa,
hipotecas u otros actos jurídicos reconocidos ante los registros públicos.
ENTONCES, ¿CUÁNDO PROCEDE LA DEMANDA OTORGAMIENTO DE UNA ESCRITURA
PÚBLICA?
Una demanda de
otorgamiento de escritura pública procede cuando una de las partes no está
dispuesta o está imposibilitada de acercarse a la notaría para firmar la
escritura pública.
Imaginemos que se
celebra una compraventa de una casa, en la que tanto el dueño como el
beneficiario, suscriben la minuta de compraventa, gestionan los pagos
correspondientes y demás. El comprador quiere elevar a escritura pública
del contrato para solicitar la inscripción en Registros Públicos y el vendedor
se niega, Ante esta situación, ¿qué procedería?
Tras incongruencias
como esta, el beneficiario tiene todo el derecho de iniciar una demanda de
otorgamiento de escritura pública recurriendo a un juez
civil para que este pueda evaluar su caso. Al acudir a un juez, lo primero
que ocurriría es que este emita un citatorio para oficializar el acto en la
notaría. De rehusarse a firmar, el juez analizaría los documentos
presentados por el beneficiario y la posible defensa del demandado para así ver
si la legitimidad de la minuta y todas las evidencias presentadas por
ambas partes. Tras ello, el juez podrá dar su veredicto.
La intervención del
juez es clave en una demanda, ya que él podría ordenar el otorgamiento de
la escritura pública, finalizando con la firma restante. O si una de las
partes no lo hace, firmaría del juez en sustitución, por disposición
de ley. Para que ocurra ello, es necesario que la demanda pase por todo el
proceso explicado líneas arriba, antes de que salga la sentencia y la escritura
pública pueda ser finalmente elevada a los registros públicos.
El otorgamiento de escritura pública
es entendido por la jurisprudencia como un deber de las partes de perfeccionar
el contrato. Ante el incumplimiento de este deber, el propietario podrá iniciar
este proceso, atendiendo a los artículos 1412 y 1549 del Código Civil, a fin de
que la parte renuente firme la escritura de formalización y si a pesar del
mandato judicial se mantiene en su negativa, es el juez quien se sustituye en
el obligado.
GENERALIDADES
Nuestra jurisprudencia no ha tenido
mayores problemas en advertir la verdadera finalidad del proceso de
otorgamiento de escritura pública, cual es formalizar la celebración de un acto
jurídico y no la discusión sobre la validez o eficacia del acto jurídico, ni
mucho menos la transmisión de la propiedad, la entrega del bien o cualquier
otro tipo de prestación que las partes deban cumplir.
¿CUÁL ES LA FINALIDAD DEL PROCESO DE
OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA?
El proceso de otorgamiento de
escritura pública tiene por finalidad dar una mayor seguridad a la celebración
del acto jurídico, brindándole solemnidad o formalidad revestida de garantías
(Cas. N° 2069-2001-Arequipa, 03/07/2002).
En un proceso de otorgamiento de escritura,
¿puede discutirse la validez del acto jurídico?
En el proceso de otorgamiento de
escritura pública solamente se busca revestir de determinada formalidad el acto
jurídico, no discutiéndose en esta vía los requisitos para su validez, de allí
que se sustancia en la vía sumarísima. El hecho de que en un proceso judicial
se pretenda el otorgamiento de una escritura pública no impide que en otro
proceso se pretenda declarar la invalidez del acto jurídico contenido en dicho
instrumento, pues entre ambas pretensiones no existe identidad de petitorios,
lo que ha de sustanciarse en vía de conocimiento (Cas. N° 2952-2003-Lima, El
Peruano, 31/03/2005).
El Otorgamiento de Escritura Pública
constituye una formalidad del contrato de compraventa, por tanto, este acto no
tendría existencia jurídica sin la existencia previa, en el caso de autos, del
contrato de compraventa y siendo petitorio del proceso principal la Nulidad
Absoluta de la Escritura Pública de traslación de dominio, del acto jurídico
que lo contiene, nulidad y cancelación ante la Oficina Registral y
Reivindicación y Entrega Material de parte del predio, carece de asidero lo
alegado por la recurrente en el sentido que se ha demandado la nulidad de la
Escritura Pública de Compraventa y no la nulidad de la minuta que le dio origen
(Cas. N° 795-2000-Junín, 20/03/2002).
EN UN PROCESO DE OTORGAMIENTO DE
ESCRITURA PÚBLICA, ¿PROCEDE DEMANDAR LA ENTREGA DEL BIEN?
No resulta procedente la entrega del
bien desde que este proceso solo pretende la formalización del derecho de
propiedad que tiene esta parte (Exp. N° 47420-98, 1.a Sala Civil de Lima,
20/03/2000).
¿EN QUÉ SE DISTINGUEN LAS
PRETENSIONES DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA CON LAS DE RESCISIÓN
CONTRACTUAL?
La pretensión de otorgamiento de
escritura pública es diferente de la pretensión de rescisión del contrato, en
tanto que la primera supone la sola formalización de un acto jurídico en donde
no se discute su validez, aunque haya sido ordenado por mandato judicial;
mientras que en la pretensión de rescisión de un contrato, el cuestionamiento
de su validez es fundamental. Por tanto, el fallo obtenido en el proceso de
otorgamiento de escritura pública no puede ser considerado como cosa juzgada a
efectos de resolver posteriormente la pretensión de rescisión del mismo acto
jurídico (Cas. N° 1646-99-Lambayeque, El Peruano, 30/04/2003).
OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA Y
PRESCRIPCIÓN
Un tema trascendental que la
jurisprudencia ha abordado es la prescripción de la pretensión de otorgamiento
de escritura pública. Al respecto, según nuestros jueces, dado que se trata de
un ejercicio del derecho de propiedad, nos encontramos frente a una pretensión
imprescriptible; por consiguiente, el abandono procesal no la puede afectar,
según el artículo 350.3 del CPC. Sin embargo, a nivel teórico esta opción es
discutible, puesto que se trata de una
“imprescriptibilidad” otorgada por la jurisprudencia y no por la ley en forma
expresa. Asimismo, la pretensión de otorgamiento de escritura pública, al
derivarse de un incumplimiento de los deberes del vendedor, se enmarcaría en lo
que el Código Civil conoce como “acciones” personales, cuyo plazo prescriptorio
es de diez años. Pese a ello, la opción de la imprescriptibilidad está
prácticamente consolidada por nuestros tribunales.
¿ES IMPRESCRIPTIBLE LA PRETENSIÓN DE
OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA?
Si bien es cierto ha transcurrido
dicho plazo, también lo es que la pretensión materia del presente proceso es el
otorgamiento de escritura pública que corresponde a una pretensión de naturaleza
imprescriptible, desde que en esta clase de procesos se debate la formalización
de la compraventa celebrada por las partes de conformidad con lo establecido
por el artículo mil cuatrocientos doce del Código Civil; (…) siendo así, el
abandono solicitado deviene en improcedente, porque el inciso tercero del
artículo trescientos cincuenta del Código Procesal Civil señala que no hay
abandono en los procesos en que se contiendan pretensiones imprescriptibles
(Exp. N° 29374-97, Sala Civil para Procesos Sumarísimos y no Contenciosos,
30/11/1999).
En los procesos sobre otorgamiento de
escritura no procede el abandono, pues, la finalidad de esta institución es
sancionar la inactividad del litigante impidiéndole reiniciar el proceso en el
plazo que estipula la Ley y en caso de reincidencia la extinción del derecho
pretendido. El abandono resulta inaplicable para la formalización de la
transferencia, pues constituye el ejercicio que confiere el derecho de
propiedad (Exp. N° 1238-2002, 1.a Sala Civil de Lima, 21/01/2003).
CUESTIONES PRÁCTICAS
A pesar de que el proceso de
otorgamiento de escritura pública no parece traer demasiadas complicaciones, lo
cierto es que los casos que a la jurisprudencia le toca resolver pueden
adquirir gran complejidad. Con el recuento de los extractos que presentamos a
continuación, podrán verificarse las situaciones que nuestros jueces han tenido
que solucionar y que, a nuestro parecer, lo han hecho bien.
Si un propietario desea obtener la
escritura pública correspondiente a su compraventa, pero ha extraviado el documento
que acredita su derecho, ¿qué debe hacer?
Cuando el propietario con el título
respectivo desee una mayor formalización del mismo y obtenga un pleno efecto
erga omnes, peticionará entonces el Otorgamiento de la Escritura Pública
correspondiente, de conformidad con los artículos 1412 y 1549 del Código Civil;
sin embargo, si el título comprobativo de su derecho se pierde, extravía o
deteriora al punto de hacerlo inútil, desapareciendo así el documento que
acredita su derecho pero no la condición de propietario, puede optar por
ejercer la pretensión de Títulos Supletorios, para que supla el anterior; así
lo establece el artículo 504, inciso uno del Código Procesal Civil cuando
prescribe qué puede interponer demanda “el propietario de un bien que carece de
documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los
anteriores a este, con sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento
del título de propiedad correspondiente”. Sin embargo, ello no significa que el
propietario de un bien con título extraviado, perdido o deteriorado esté
obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión de Título
Supletorio; toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el
derecho de propiedad, el titular del derecho, puede hacer uso de todos los
mecanismos que le franquee la Constitución y la ley para la obtención de dicho
fin; en tal virtud, si una persona que se considera propietaria de un inmueble
ha extraviado su título de propiedad, esta se encuentra perfectamente
legitimada para optar por interponer demanda de Prescripción Adquisitiva de
Dominio respecto del bien, con lo cual estará renunciando a la acreditación de
su derecho mediante el título que obtuvo pero se perdió y se sujetará a la
acreditación de los requisitos de la usucapión establecidos por el artículo 950
del Código Civil, con el riesgo latente de resultar vencido dentro de un debido
proceso; pero que será de cargo suyo, puesto que por dicha vía se decidió(Cas.
N° 1006-2006-Lima, Prescripción Adquisitiva de Dominio, 12/03/07).
LA INTERPOSICIÓN DE LA DEMANDA DE
OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA ¿CONSTITUYE FECHA CIERTA?
Un documento privado de fecha cierta
se caracteriza porque en una controversia adquiere eficacia jurídica en los
supuestos regulados en el artículo 245 del Código Procesal Civil. De acuerdo a
los incisos 2 y 3 del precepto legal precitado, un documento privado tiene la
calidad de fecha cierta cuando se presenta ante funcionario público, o se
presenta ante notario público para que certifique la fecha o legalice las
firmas. En el presente caso, la minuta no fue ingresada a una Notaría Pública,
razón por la cual la fecha cierta solamente resulta de la interposición de la
demanda de otorgamiento de escritura pública, en que se presentó ante el juez
de la causa. Según la cláusula quinta de la escritura de compraventa, el
proceso de otorgamiento de escritura pública se inició en el juzgado el
veintiocho de octubre de mil novecientos noventitrés, que es la fecha que le da
certeza, por lo que se configura el error in procedendo denunciado, pues la
recurrida infringe la regla procesal anotada; por lo tanto declárese fundado el
recurso (Cas.
N° 643-2004-Huánuco, El Peruano, 30/11/2005).
LA EXISTENCIA DEL ACTO JURÍDICO QUE
SE BUSCA FORMALIZAR ¿ES IMPRESCINDIBLE PARA LA VIABILIDAD DEL PROCESO DE
OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA?
Si bien el proceso se orienta al
cumplimiento de la formalización del acto celebrado, no es menos cierto que
para que ella sea exigible es requisito sine qua non la existencia del acto, de
modo que no puede configurarse la contravención alegada por el recurrente
porque la resolución contractual ha quedado perfeccionada en los hechos y como
consecuencia de ello no existe ya acuerdo contractual que requiera
formalizarse; resultando oportuno diferenciar que una cosa es efectuar la
resolución extrajudicial que permite nuestro ordenamiento civil y otra distinta
es discutir la resolución del contrato o resolver el mismo, siendo esto último
lo que no puede hacerse, pues lo primero es solo la verificación factual de la
situación que ha causado el conflicto de intereses a dilucidar en este proceso
conforme al artículo III del Título Preliminar del Código Procesal Civil (Cas.
N° 3119-2003-Lima, El Peruano, 30/05/2005).
EN LOS PROCESOS DE OTORGAMIENTO DE
ESCRITURA PÚBLICA, ¿QUÉ TIPO DE INICIATIVA PROBATORIA PUEDE TENER EL JUEZ?
En un proceso de otorgamiento de
escritura pública resulta imprescindible acreditar el extremo referido a los
límites y linderos del inmueble. Sin embargo, a fin de concretar los fines de
la actividad probatoria, y a falta de aportación de parte, el juez cuenta con
la facultad de ordenar la actuación de medios probatorios adicionales. Por lo
tanto, si bien no existieron pruebas tales como la presentación del asiento
registral del bien, una inspección judicial o algún otro peritaje, para
determinar la ubicación y linderos del inmueble, dichos medios probatorios
deberán actuarse de oficio a fin de individualizar el inmueble (Cas. N°
1998-2003-Ica, El Peruano, 01/08/2005).
UN PROCESO DE OTORGAMIENTO DE
ESCRITURA PÚBLICA ¿PUEDE CONSTITUIR UNA DEFENSA PREVIA EN UN PROCESO DE
RESOLUCIÓN DE CONTRATO?
El instituto de la defensa previa
tiene la finalidad de postergar la pretensión, en tanto se cumpla una condición
a la que está subordinado el hecho que motiva su exigibilidad. No puede
ampararse la defensa previa sustentada en la existencia de un proceso de
otorgamiento de escritura pública, pues ello no es condicionante de la acción
de resolución del contrato (Exp. N° 2138-98, Sala N° 3, 16/08/1998).
